Pentru o donație în familie, documentele de pregătit sunt actele de identitate ale donatorului și ale celui care primește bunul, actele de proprietate ale imobilului, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal și, după caz, dovezi ale stării civile. Subiectul e însoțit de multe idei greșite, de la „între rude nu trebuie nimic” până la „donația se poate desface oricând”. Tabelul de mai jos le sortează, iar explicațiile care urmează arată cum arată dosarul pregătit corect.
Mituri frecvente despre donațiile între rude
| Mit | Realitate |
|---|---|
| Între părinți și copii, donația se face „pe încredere”, fără acte speciale. | Donația unui imobil se face în formă autentică, la notar, sub sancțiunea nulității. Fără act notarial, nu se transmite valabil dreptul de proprietate. |
| E suficient actul de proprietate; restul sunt detalii. | Notarul verifică și situația din cartea funciară, datoriile la bugetul local, starea civilă a părților și existența unor sarcini. Fiecare document are rolul lui. |
| Dacă dau casa, pot decide ulterior ce se întâmplă cu ea. | După donație, proprietar devine cel care primește. Poți păstra anumite drepturi, cum ar fi uzufructul, doar dacă le prevezi în act. |
| Donația poate fi retrasă oricând, dacă mă răzgândesc. | Revocarea este posibilă doar în cazuri limitate de lege, precum ingratitudinea gravă sau neîndeplinirea sarcinilor. O simplă răzgândire nu este suficientă. |
| Ceilalți copii nu au nicio legătură cu donația. | Donațiile pot fi luate în calcul la moștenire, iar dacă depășesc partea disponibilă, pot fi reduse pentru a proteja rezerva celorlalți moștenitori. |
| Costurile sunt simbolice între rude. | Există onorariu notarial, taxe de publicitate imobiliară și, după caz, obligații fiscale. Cere o estimare la notar înainte de data semnării. |
Documentele donatorului
Donatorul are nevoie de actul de identitate valabil, de actul prin care a dobândit imobilul (contract, certificat de moștenitor, hotărâre), de extrasul de carte funciară și de documentele care arată situația fiscală a bunului. Dacă este căsătorit și bunul este comun, se adaugă certificatul de căsătorie și, de regulă, participarea sau acordul soțului. Dacă este văduv sau divorțat, poate fi necesar certificatul de deces sau hotărârea de divorț. Lista completă și ordonată pe situații apare în ghidul despre actele pentru donația unui imobil, care poate fi folosit ca listă de verificare.
Documentele celui care primește
Donatarul aduce actul de identitate și, dacă este căsătorit, certificatul de căsătorie, deoarece notarul trebuie să știe dacă bunul primit este propriu sau comun. Dacă donatarul este minor, intră în discuție reprezentantul legal și actele care dovedesc calitatea acestuia, iar uneori sunt necesare aprobări suplimentare. Dacă donația are sarcini, de exemplu o obligație de întreținere, sarcina trebuie înțeleasă și acceptată explicit.
Documentele imobilului
- actul de proprietate al donatorului;
- extrasul de carte funciară pentru informare, recent;
- planul cadastral sau documentația cadastrală, după caz;
- certificatul fiscal, care arată situația impozitelor și taxelor;
- adeverința de la asociația de proprietari, pentru apartamente;
- autorizația de construire și procesul-verbal de recepție pentru construcții noi.
Ce hotărâri iei înainte de notar
Documentele sunt doar jumătate din pregătire. Cealaltă jumătate este deciziile. Păstrezi uzufructul sau nu? Vrei să interzici vânzarea bunului o perioadă? Cum se raportează donația la restul copiilor? Ce se întâmplă dacă donatarul moare înaintea ta? Aceste întrebări nu se rezolvă cu hârtii, ci cu discuții în familie și cu sfatul notarului. Cu cât ajungi mai clar la birou, cu atât actul va reflecta ceea ce vrei.
Cum arată o pregătire bine făcută
- Verifici cine sunt părțile, cu numele complete și datele din actele de identitate.
- Strângi actele imobilului și cauți eventualele neconcordanțe: nume, suprafețe, numere cadastrale.
- Soliciți certificatul fiscal și extrasul de carte funciară, aproape de data semnării.
- Discuți în familie și notezi clauzele dorite: uzufruct, inalienabilitate, condiții.
- Ceri notarului o estimare a costurilor și un proiect de act.
- Verifici din nou actele de identitate și starea civilă.
- Programezi semnarea și te asiguri că toate părțile pot fi prezente sau reprezentate corect.
Situații speciale
Dacă donatorul este plecat în străinătate, poate semna o procură specială pentru donație, redactată cu atenție și, după caz, apostilată. Dacă imobilul este în coproprietate, poate fi dăruită doar cota donatorului, iar ceilalți coproprietari pot avea drepturi de preempțiune în anumite cazuri. Dacă bunul este ipotecat, ipoteca rămâne, iar donatarul preia imobilul cu această sarcină, ceea ce trebuie explicat de la început. Pentru bunuri moștenite, dar neintabulate, uneori trebuie făcută mai întâi înscrierea.
Ca exemplu, gândește-te la o mamă care vrea să dăruiască apartamentul fiicei mai mici, dar are și un fiu. Dacă îl informează din timp și explică motivele, fiul poate accepta decizia sau poate negocia o compensare. Dacă află abia după deces, aceeași donație poate deveni sursa unui proces. Documentele sunt aceleași în ambele cazuri; diferența o face transparența.
Greșeli de evitat
Una este lipsa discuției cu ceilalți membri ai familiei, care poate genera conflicte după decesul donatorului. Alta este folosirea unor acte învechite, care nu mai reflectă situația reală a imobilului. A treia este presupunerea că donația rezolvă și problema succesiunii, când ea doar mută o parte din patrimoniu mai devreme. În fine, nepăstrarea unui exemplar al actului și a dovezii înscrierii în cartea funciară poate crea probleme la o eventuală vânzare ulterioară.
Unde găsești mai multe lămuriri
Dacă vrei să înțelegi mai bine ce alte acte se încheie la notar, ghidurile de pe NotarNews explică, pe înțeles, documentele și procedurile. Pentru o donație cu valoare mare sau cu o situație de familie complicată, o consultare cu notarul sau cu un avocat, înainte de data semnării, rămâne cel mai sigur pas. Pregătirea făcută din timp transformă ziua de la notar într-o formalitate liniștită, nu într-o serie de amânări.
